Le tensioni geopolitiche seguite all’aggressione russa all’Ucraina hanno innescato una fase di crescita galoppante dell’inflazione, che si è riverberata sul costo dei mutui immobiliari. Di fronte all’impennata dei prezzi e alla crisi energetica, la Banca centrale europea (BCE) ha scelto la linea dura. L’Istituto di Francoforte è intervenuto sul costo del denaro aumentando il livello dei tassi di 75 punti base a settembre, portando il tasso di riferimento dallo 0,50% all’1,25%. Una mossa attesa dai mercati, ma che lascia presagire nuovi futuri interventi. È uno scenario che pesa negativamente sul mercato immobiliare.
Interesse
Angelo Spiezia, amministratore delegato di TeleMutuo – leader di settore per la ricerca della soluzione più adatta sui mutui bancari – segnala la significativa crescita del costo dei mutui ipotecari. Nel corso del 2022 il livello dei tassi di interesse, che all’inizio dell’anno erano ancora ai minimi storici, ha registrato un progressivo innalzamento. Il primo a crescere è stato l’indice IRS (detto anche Eurirs), il parametro di indicizzazione dei finanziamenti ipotecari a tasso fisso. Dopo una breve frenata registrata a luglio, l’indice è tornato a salire progressivamente tanto che a fine settembre l’IRS 10 anni è arrivato ad assestarsi al 3% rispetto allo 0,4% del mese di gennaio. Risultato, il tasso (TAN) per un mutuo a tasso fisso si attesta oggi su un valore minimo del 3% a seconda delle offerte delle banche.
Euribor
Per quel che riguarda il tasso variabile, il valore minimo del TAN si attesta attorno all’1%. Ciò grazie al fatto che l’Euribor, è cresciuto più lentamente, passando da valori negativi a un livello positivo soltanto nel mese di agosto. “Al momento – spiega Spiezia – abbiamo una rata più bassa per chi sceglie il tasso variabile, ma questa differenza è destinata a ridursi”. Esiste il rischio di veder lievitare in modo sostanziale il costo del finanziamento in caso di un aumento ulteriore del costo del denaro, come ampiamente previsto dagli analisti. Per questo le banche hanno cominciato a proporre prodotti che, pur avendo un tasso variabile, permettono di tutelarsi rispetto a eventuali rialzi eccessivi dei saggi. Si parla di mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare) e di mutuo con “cap” (tetto massimo).
Proiezioni
Le proiezioni per i prossimi cinque anni segnano un Euribor 3 mesi (+1,23% a fine settembre 2022) pari a +1,89% a dicembre 2022, +2,19% a dicembre 2024, +2,49% a dicembre 2027. Spiezia osserva: “Bisogna valutare l’andamento dei mercati in tempo reale. Imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo sul costo del denaro e quindi sulle rate dei mutui”. Allarme rosso per i mutui under 36, molto richiesti negli ultimi anni grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Soltanto poche banche continuano a proporre mutui 100% con tassi di interesse convenienti.
Requisiti
Se si possiedono determinati requisiti (tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40mila euro annui) si ha la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, di fare da garante di fronte alla banca che deve concedere il prestito. In alternativa, si possono valutare le offerte di mutui oltre l’80%, che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap. In generale, i mutui in Italia restano i più convenienti rispetto al resto d’Europa. La propensione degli italiani per l’acquisto della casa, si traduce in una maggiore concorrenza a beneficio dell’acquirente finale.
